Cuando el alquiler se detiene durante una vacante, muchos costos no lo hacen. Los pagos del préstamo, los cargos por servicios, el seguro y el mantenimiento necesario pueden continuar mientras la propiedad esté vacía. Un plan de desocupación útil comienza con esas obligaciones continuas en lugar de un porcentaje genérico del alquiler anual.
La pregunta es cuánto efectivo necesitan la propiedad y el propietario antes de que llegue el pago del próximo inquilino.
Cree un escenario de vacantes anticuado
Supongamos que los costos en efectivo continuos son 1.100 al mes. Una vacante de dos meses requeriría 2.200. El trabajo de preparación esperado suma 900, lo que eleva el requisito ilustrativo a 3.100.
Si 1.800 ya está reservado, la brecha es 1.300. El ejemplo no es un pronóstico de los costos de desocupación o reparación de su propiedad. Muestra cómo conectar los supuestos con una necesidad de financiación.
Utilice contratos, extractos de préstamos y cotizaciones reales siempre que sea posible. Etiquete claramente el trabajo y el momento inciertos.
Mantener intactos los significados financieros y operativos.
El pago total del préstamo pertenece a las necesidades de efectivo, pero el capital y los intereses siguen teniendo propósitos diferentes en el análisis financiero.
Asimismo, un depósito reembolsable pagado por un servicio o una compra de capital puede no ser lo mismo que un gasto operativo. El escenario de vacancia necesita el momento de los cobros y pagos de efectivo incluso cuando la clasificación final requiere una revisión adicional.
No fuerce cada salida de dinero para mantenimiento simplemente porque la propiedad está vacía.
Pruebe una brecha más larga
Retrase el primer recibo de alquiler esperado un mes más. Sume los costos continuos para ese período y verifique si surgen costos adicionales de preparación o mantenimiento.
Un acuerdo firmado y un pago real son etapas diferentes. Utilice los términos contractuales y fechas de liquidación realistas en lugar de asumir que la propiedad estará financiada tan pronto como se encuentre un inquilino.
ASIC MoneySmart identifica los costos de desocupación y propiedad como riesgos de inversión relevantes. La respuesta práctica es probar las implicaciones en efectivo antes de que se produzca una brecha. ASIC MoneySmart
Separar la reserva de la propiedad del efectivo del hogar.
Un total consolidado puede incluir ahorros personales que ya están comprometidos con otras obligaciones. No asuma que todo el efectivo visible está disponible para el alquiler.
Si el propietario aporta dinero, registre el movimiento según el acuerdo de la entidad. No es alquiler y no debería mejorar la cifra de ingresos operativos de la propiedad.
Una vez finalizada la vacante, concilie los costos reales con el escenario. Tenga en cuenta qué supuestos fueron demasiado bajos, demasiado altos o simplemente inoportunos. Utilice la evidencia para actualizar el próximo plan de reservas en lugar de mantener un objetivo arbitrario para siempre.
Una reserva de vacantes no es una garantía contra todos los resultados. Es una provisión deliberada basada en los costos que continuarían y la incertidumbre que usted ha elegido probar.