Kiedy czynsz zatrzymuje się w czasie wakatu, wiele kosztów nie. Spłata kredytu, opłaty eksploatacyjne, ubezpieczenie i niezbędne utrzymanie mogą być kontynuowane, gdy nieruchomość jest pusta. Przydatny plan wakatów zaczyna się od stałych zobowiązań, a nie od ogólnego procentu rocznego czynszu.
Pytanie brzmi, ile gotówki potrzebuje nieruchomość i właściciel, zanim faktycznie nadejdzie płatność od następnego najemcy.
Stwórz przestarzały scenariusz wakatów
Załóżmy, że stałe koszty gotówkowe wynoszą 1 100 miesięcznie. Na dwumiesięczny wakat potrzeba 2 200. Oczekiwane prace przygotowawcze dodają 900, zwiększając wymagania ilustracyjne do 3 100.
Jeśli 1 800 jest już zarezerwowane, różnica wynosi 1 300. Przykład nie stanowi prognozy pustostanów ani kosztów napraw w Twojej nieruchomości. Pokazuje, jak połączyć założenia z potrzebą finansowania.
Jeśli to możliwe, korzystaj z rzeczywistych umów, wyciągów kredytowych i ofert. Wyraźnie oznacz niepewną pracę i harmonogram.
Zachowaj znaczenie finansowe i operacyjne w nienaruszonym stanie
Pełna spłata pożyczki należy do zapotrzebowania gotówkowego, ale kwota główna i odsetki nadal służą różnym celom w analizie finansowej.
Podobnie kaucja zwrotna wpłacona za usługę lub zakup kapitału nie może być tożsama z kosztem operacyjnym. Scenariusz wakatów wymaga określenia harmonogramu wpływów i płatności gotówkowych, nawet jeśli ostateczna klasyfikacja wymaga dalszego przeglądu.
Nie zmuszaj każdego odpływu do konserwacji tylko dlatego, że nieruchomość jest pusta.
Przetestuj dłuższą przerwę
Przesuń oczekiwany pierwszy rachunek za czynsz o kolejny miesiąc. Dodaj koszty stałe za ten okres i sprawdź, czy nie powstają dodatkowe koszty przygotowania lub prowadzenia.
Podpisana umowa i faktyczna płatność to różne etapy. Korzystaj z warunków umowy i realistycznych terminów rozliczeń, zamiast zakładać, że nieruchomość zostanie sfinansowana natychmiast po znalezieniu najemcy.
ASIC MoneySmart identyfikuje koszty pustostanów i nieruchomości jako istotne ryzyko inwestycyjne. Praktyczną reakcją jest sprawdzenie skutków pieniężnych, zanim pojawi się luka. ASIC MoneySmart
Oddziel rezerwę majątku od gotówki gospodarstwa domowego
Skonsolidowana suma może obejmować oszczędności osobiste, które są już zaangażowane w inne zobowiązania. Nie zakładaj, że cała widoczna gotówka jest dostępna na wynajem.
Jeśli właściciel wpłaca pieniądze, zarejestruj ruch zgodnie z ustaleniami podmiotu. Nie jest to czynsz i nie powinien poprawiać dochodów operacyjnych nieruchomości.
Po zakończeniu wakatu należy uzgodnić rzeczywiste koszty ze scenariuszem. Zwróć uwagę, które założenia były zbyt niskie, zbyt wysokie lub po prostu źle przyjęte. Wykorzystaj dowody, aby zaktualizować kolejny plan rezerw, zamiast trzymać się dowolnego celu na zawsze.
Rezerwa wolnych stanowisk nie jest gwarancją każdego wyniku. Jest to celowe postanowienie oparte na kosztach, które będą kontynuowane i niepewności, którą zdecydowałeś się przetestować.