Nieruchomość na wynajem może wykazywać nadwyżkę operacyjną, pozostawiając znacznie mniej gotówki po spłacie kredytu hipotecznego. Różnica często wynika z kosztów finansowania i spłaty kapitału kredytu.
Nazywanie każdej wersji zyskiem sprawia, że raport jest trudniejszy do zrozumienia. Nazwij kalkulację i pokaż, co obejmuje.
Najpierw zbuduj widok operacyjny
Załóżmy, że miesięczny czynsz wynosi 1 800, a koszty operacyjne wynoszą 500. Kwota przed finansowaniem wynosi 1 300.
Spłata kredytu hipotecznego obejmuje 600 odsetek i 400 kapitału. Po podanych odsetkach kwota uproszczona wynosi 700. Po całkowitej spłacie kredytu hipotecznego pozostaje 300.
Te trzy liczby odpowiadają na różne pytania. Żadna z nich nie powinna być automatycznie prezentowana jako podlegający opodatkowaniu dochód z najmu, co może wymagać dodatkowych korekt zgodnie z lokalnymi przepisami.
Traktuj kwotę główną jako redukcję zadłużenia
Składnik główny 400 zmniejsza saldo kredytu. Wpływa na gotówkę, ale nie jest to ten sam koszt, co odsetki 600 w tym przykładzie.
Aby ustalić podział, użyj faktycznego oświadczenia pożyczkodawcy. Nie zakładaj, że jest stała lub klasyfikuj całą płatność zgodnie z opisem transakcji banku.
Jeżeli płatność obejmuje inne składniki, takie jak ubezpieczenie lub kwoty pobrane z tytułu podatków, należy je zidentyfikować odrębnie, korzystając z odpowiedniego dowodu.
Uwzględnij koszty nieregularne bez rezerw na podwójne liczenie
Naprawy, opłaty roczne i wakaty mogą znacząco zmienić wynik pieniężny. Stwórz przestarzały plan dla znanych zobowiązań i jasno oznaczony scenariusz dla niepewnych.
Przeniesienie pieniędzy na rezerwę na konserwację nie jest kolejnym wydatkiem na naprawę. Faktyczna płatność za naprawę jest odrębnym zdarzeniem. Rezerwa nadal ma znaczenie przy podejmowaniu decyzji, ile gotówki jest rzeczywiście dostępne do wypłaty z nieruchomości.
Wytyczne ASIC MoneySmart dotyczące inwestycji w nieruchomości kładą nacisk na patrzenie poza czynsz na powiązane koszty i ryzyko. Przydatny przegląd wynajmu pozwala uwidocznić zarówno koszty bieżące, jak i nieregularne. ASIC MoneySmart
Oddziel ruchy właściciela od wydajności nieruchomości
Wkład właściciela może pokryć niedobory bez zwiększania rentowności wynajmu. Wycofanie się właściciela może zmniejszyć gotówkę z nieruchomości bez tworzenia kosztów operacyjnych.
Rejestruj te ruchy z ich rzeczywistym znaczeniem i zachowaj granicę pomiędzy jednostką majątkową a gospodarstwem domowym. W przeciwnym razie zastrzyk gotówki może zamaskować nierentowny czynsz, a wypłata może sprawić, że zdrowa nieruchomość będzie wyglądać na przynoszącą straty.
W czasie przeglądu wyraźnie podaj wynik. Nieruchomość wytworzona 1 300 przed finansowaniem, 700 po ustalonych odsetkach i 300 po spłacie kapitału kredytu, przed wszystkimi innymi pominiętymi pozycjami. To zdanie jest bardziej przydatne niż niewyjaśniona liczba zysków.