Una propiedad de alquiler puede mostrar un superávit operativo y dejar mucho menos efectivo después del pago de la hipoteca. La diferencia a menudo proviene de los costos de financiación y del reembolso del principal del préstamo.
Llamar ganancia a cada versión hace que el informe sea más difícil de entender. Nombra el cálculo y muestra lo que incluye.
Construya primero la vista operativa
Supongamos que el alquiler mensual es 1.800 y los costos operativos son 500. El importe antes de financiación es 1.300.
El pago de la hipoteca contiene 600 de intereses y 400 de principal. Después del interés indicado, el importe simplificado es 700. Después del pago total en efectivo de la hipoteca, quedan 300.
Esas tres cifras responden a preguntas diferentes. Ninguno debe presentarse automáticamente como beneficio de alquiler imponible, lo que puede requerir ajustes adicionales según las normas locales.
Tratar el capital como una reducción de la deuda
El componente principal 400 reduce el saldo del préstamo. Afecta al efectivo, pero no es el mismo tipo de costo que el interés 600 en este ejemplo.
Utilice la declaración real del prestamista para determinar la división. No asuma que permanece constante ni clasifique el pago completo según la descripción de la transacción del banco.
Si el pago incluye otros componentes, como seguros o montos recaudados por impuestos, identifíquelos por separado utilizando la evidencia relevante.
Incluir costos irregulares sin doble contabilización de reservas
Las reparaciones, las cargas anuales y las desocupaciones pueden cambiar sustancialmente el resultado en efectivo. Construya un plan fechado para las obligaciones conocidas y un escenario claramente etiquetado para las inciertas.
Transferir dinero a una reserva de mantenimiento no es otro gasto de reparación. El pago de reparación real es un evento separado. La reserva sigue siendo importante a la hora de decidir cuánto efectivo está realmente disponible para retirar de la propiedad.
La guía de inversión inmobiliaria de ASIC MoneySmart hace hincapié en mirar más allá del alquiler y contemplar los costos y riesgos asociados. Una revisión útil del alquiler hace visibles tanto los costos continuos como los irregulares. ASIC MoneySmart
Separar los movimientos de propietarios del desempeño de la propiedad
La contribución del propietario puede financiar una escasez sin que el alquiler sea más rentable. Un retiro del propietario puede reducir el efectivo de la propiedad sin crear un gasto operativo.
Registre esos movimientos con su significado real y preserve el límite entre la entidad de propiedad y el hogar. De lo contrario, una inyección de efectivo puede ocultar un alquiler de bajo rendimiento o un retiro puede hacer que una propiedad saludable parezca deficitaria.
En el momento de la revisión, indique claramente el resultado. La propiedad produjo 1.300 antes de la financiación, 700 después del interés declarado y 300 después del reembolso del principal del préstamo, antes de cualquier otra partida omitida. Esa frase es más útil que una cifra de beneficios inexplicable.