Un immobile in affitto può presentare un avanzo di gestione lasciando molto meno contanti dopo il pagamento del mutuo. La differenza spesso deriva dai costi di finanziamento e dal rimborso del capitale del prestito.
Chiamare ogni versione profitto rende il rapporto più difficile da comprendere. Assegna un nome al calcolo e mostra cosa include.
Costruisci prima la vista operativa
Supponiamo che l'affitto mensile sia 1.800 e che i costi operativi siano 500. L'importo prima del finanziamento è 1.300.
La rata del mutuo contiene 600 di interessi e 400 di capitale. Dopo gli interessi dichiarati, l'importo semplificato è 700. Dopo il pagamento completo del mutuo in contanti, restano 300.
Queste tre figure rispondono a domande diverse. Nessuno dovrebbe essere automaticamente presentato come utile imponibile da locazione, il che potrebbe richiedere ulteriori aggiustamenti in base alle norme locali.
Trattare il capitale come riduzione del debito
La componente principale di 400 riduce il saldo del prestito. Influisce sul contante, ma non è lo stesso tipo di costo dell'interesse di 600 in questo esempio.
Utilizzare la dichiarazione effettiva del prestatore per determinare la suddivisione. Non dare per scontato che rimanga costante né classificare l'intero pagamento in base alla descrizione della transazione della banca.
Se il pagamento comprende altre componenti, quali assicurazioni o importi riscossi per imposte, identificarle separatamente utilizzando le relative prove.
Includere i costi irregolari senza contare le riserve doppie
Riparazioni, spese annuali e posti vacanti possono modificare sostanzialmente il risultato di cassa. Costruisci un piano datato per gli obblighi noti e uno scenario chiaramente etichettato per quelli incerti.
Lo spostamento di denaro in una riserva di manutenzione non è un'altra spesa di riparazione. Il pagamento effettivo della riparazione è un evento separato. La riserva è ancora importante quando si decide la quantità di denaro effettivamente disponibile per il prelievo dalla proprietà.
La guida agli investimenti immobiliari di ASIC MoneySmart sottolinea l'importanza di guardare oltre l'affitto per considerare i costi e i rischi associati. Un'utile revisione degli affitti rende visibili sia i costi correnti che quelli irregolari. ASIC MoneySmart
Separare i movimenti dei proprietari dalle performance immobiliari
Un contributo del proprietario può finanziare una carenza senza rendere l’affitto più redditizio. Il ritiro del proprietario può ridurre la liquidità della proprietà senza creare spese operative.
Registrare tali movimenti con il loro significato reale e preservare il confine tra l'entità immobiliare e il nucleo familiare. In caso contrario, un'iniezione di liquidità potrebbe mascherare un affitto poco performante, mentre un prelievo potrebbe far sembrare in perdita una proprietà sana.
Al momento della revisione, dichiara chiaramente il risultato. La proprietà ha prodotto 1.300 prima del finanziamento, 700 dopo gli interessi dichiarati e 300 dopo il rimborso del capitale del prestito, prima di qualsiasi altra voce omessa. Quella frase è più utile di un numero di profitto inspiegabile.