Quando l’affitto si ferma durante un posto vacante, molti costi non si fermano. I pagamenti del prestito, le spese di servizio, l'assicurazione e la manutenzione necessaria possono continuare mentre la proprietà è vuota. Un utile piano di posti vacanti inizia con tali obblighi continuativi piuttosto che con una percentuale generica dell’affitto annuale.
La domanda è di quanti contanti hanno bisogno la proprietà e il proprietario prima che arrivi effettivamente il pagamento del prossimo inquilino.
Costruisci uno scenario di posto vacante datato
Supponiamo che i costi di cassa continuativi siano 1.100 al mese. Un posto vacante di due mesi richiederebbe 2.200. Il lavoro di preparazione previsto aggiunge 900, portando il requisito illustrativo a 3.100.
Se 1.800 è già prenotato, l'intervallo è 1.300. L'esempio non è una previsione dei posti vacanti o dei costi di riparazione della tua proprietà. Mostra come collegare le ipotesi a un bisogno di finanziamento.
Ove possibile, utilizzare contratti effettivi, estratti conto e preventivi. Etichettare chiaramente il lavoro e le tempistiche incerte.
Mantenere intatti i significati finanziari e operativi
Il pagamento completo del prestito rientra nel fabbisogno di cassa, ma il capitale e gli interessi hanno comunque scopi diversi nell'analisi finanziaria.
Allo stesso modo, un deposito rimborsabile pagato per un servizio o un acquisto di capitale potrebbe non equivalere a una spesa operativa. Lo scenario dei posti vacanti richiede la tempistica degli incassi e dei pagamenti anche quando l'eventuale classificazione richiede un'ulteriore revisione.
Non forzare ogni uscita nella manutenzione semplicemente perché la proprietà è vuota.
Prova un intervallo più lungo
Spostare indietro di un altro mese la ricevuta del primo affitto previsto. Aggiungere i costi continuativi per quel periodo e verificare se si verificano costi aggiuntivi di preparazione o di trasporto.
Un accordo firmato e un pagamento effettivo sono fasi diverse. Utilizzare i termini contrattuali e date di regolamento realistiche piuttosto che dare per scontato che la proprietà venga finanziata non appena viene trovato un inquilino.
ASIC MoneySmart identifica i costi dei posti vacanti e degli immobili come rischi di investimento rilevanti. La risposta pratica è testare le implicazioni di cassa prima che si verifichi un divario. ASIC MoneySmart
Separare la riserva della proprietà dal contante della famiglia
Un totale consolidato può includere risparmi personali già impegnati in altri obblighi. Non dare per scontato che tutto il denaro visibile sia disponibile per il noleggio.
Se il proprietario apporta denaro, registrare il movimento secondo l'accordo dell'entità. Non è un affitto e non dovrebbe migliorare il reddito operativo della proprietà.
Una volta terminato il posto vacante, riconciliare i costi effettivi con lo scenario. Nota quali ipotesi erano troppo basse, troppo alte o semplicemente sbagliate. Utilizzare le prove per aggiornare il prossimo piano di riserva invece di mantenere un obiettivo arbitrario per sempre.
Una riserva di posti vacanti non è una garanzia contro ogni risultato. Si tratta di un provvedimento deliberato basato sui costi che continuerebbero e sull'incertezza che avete scelto di testare.