Một tài sản cho thuê có thể có thặng dư hoạt động trong khi để lại ít tiền mặt hơn sau khi thanh toán thế chấp. Sự khác biệt thường đến từ chi phí tài chính và trả nợ gốc.
Gọi mọi phiên bản là lợi nhuận khiến báo cáo khó hiểu hơn. Đặt tên cho phép tính và cho biết nó bao gồm những gì.
Xây dựng chế độ xem vận hành trước tiên
Giả sử tiền thuê hàng tháng là 1.800 và chi phí vận hành là 500. Số tiền trước khi tài trợ là 1.300.
Khoản thanh toán thế chấp bao gồm 600 tiền lãi và 400 tiền gốc. Sau lãi suất đã nêu, số tiền đơn giản là 700. Sau khi thanh toán toàn bộ tiền mặt thế chấp, vẫn còn 300.
Ba con số đó trả lời các câu hỏi khác nhau. Không có khoản nào sẽ tự động được trình bày dưới dạng lợi nhuận cho thuê chịu thuế, điều này có thể yêu cầu điều chỉnh bổ sung theo quy định của địa phương.
Coi tiền gốc như một khoản giảm nợ
Thành phần gốc 400 làm giảm số dư khoản vay. Nó ảnh hưởng đến tiền mặt, nhưng không phải là loại chi phí giống như lãi suất 600 trong ví dụ này.
Sử dụng báo cáo thực tế của người cho vay để xác định việc chia tách. Đừng cho rằng nó không đổi hoặc phân loại toàn bộ khoản thanh toán theo mô tả giao dịch của ngân hàng.
Nếu khoản thanh toán bao gồm các thành phần khác, chẳng hạn như bảo hiểm hoặc số tiền thu được từ thuế, hãy xác định chúng một cách riêng biệt bằng cách sử dụng bằng chứng liên quan.
Bao gồm các chi phí không thường xuyên mà không tính dự phòng hai lần
Việc sửa chữa, phí hàng năm và chỗ trống có thể thay đổi đáng kể kết quả tiền mặt. Xây dựng một kế hoạch có niên hạn cho những nghĩa vụ đã biết và một kịch bản được dán nhãn rõ ràng cho những nghĩa vụ không chắc chắn.
Chuyển tiền vào dự trữ bảo trì không phải là một chi phí sửa chữa khác. Việc thanh toán sửa chữa thực tế là một sự kiện riêng biệt. Khoản dự trữ vẫn còn quan trọng khi quyết định số tiền thực sự có sẵn để rút từ tài sản.
Hướng dẫn đầu tư bất động sản của ASIC MoneySmart nhấn mạnh đến việc xem xét các chi phí và rủi ro liên quan ngoài tiền thuê nhà. Việc đánh giá tiền thuê hữu ích giúp hiển thị cả chi phí liên tục và chi phí không thường xuyên. ASIC MoneySmart
Tách biệt sự di chuyển của chủ sở hữu với hiệu quả hoạt động của tài sản
Sự đóng góp của chủ sở hữu có thể bù đắp cho sự thiếu hụt mà không làm cho việc cho thuê có lợi hơn. Việc chủ sở hữu rút tiền có thể làm giảm lượng tiền mặt của tài sản mà không tạo ra chi phí hoạt động.
Ghi lại những chuyển động đó với ý nghĩa thực tế của chúng và giữ nguyên ranh giới giữa chủ thể tài sản và hộ gia đình. Mặt khác, việc bơm tiền mặt có thể che giấu việc cho thuê kém hiệu quả hoặc việc rút tiền có thể khiến một tài sản lành mạnh trông có vẻ thua lỗ.
Tại thời điểm xem xét, hãy nêu rõ kết quả. Tài sản được tạo ra 1.300 trước khi tài trợ, 700 sau lãi suất đã nêu và 300 sau khi trả nợ gốc khoản vay, trước bất kỳ khoản mục nào bị bỏ sót khác. Câu nói đó hữu ích hơn một con số lợi nhuận không giải thích được.