عندما يتوقف الإيجار خلال فترة الشغور، فإن العديد من التكاليف لا تتوقف. قد تستمر دفعات القروض ورسوم الخدمة والتأمين والصيانة اللازمة عندما يكون العقار فارغًا. تبدأ خطة الشواغر المفيدة بتلك الالتزامات المستمرة بدلاً من النسبة المئوية العامة للإيجار السنوي.
والسؤال هو ما هو المبلغ النقدي الذي يحتاجه العقار والمالك قبل وصول دفعة المستأجر التالية فعليًا.
قم ببناء سيناريو شاغر مؤرخ
لنفترض أن التكاليف النقدية المستمرة هي 1,100 شهريًا. تتطلب الوظيفة الشاغرة لمدة شهرين 2,200. تضيف الأعمال التحضيرية المتوقعة 900، ليصل المتطلبات التوضيحية إلى 3,100.
إذا كان 1,800 محجوزًا بالفعل، فستكون الفجوة 1,300. المثال ليس توقعًا لتكاليف الشغور أو الإصلاح في الممتلكات الخاصة بك. ويوضح كيفية ربط الافتراضات باحتياجات التمويل.
استخدم العقود الفعلية وبيانات القروض وعروض الأسعار حيثما أمكن ذلك. قم بتسمية العمل والتوقيت غير المؤكدين بوضوح.
الحفاظ على معاني التمويل والتشغيل سليمة
ينتمي سداد القرض بالكامل إلى المتطلبات النقدية، لكن أصل القرض والفائدة لا يزالان يخدمان أغراضًا مختلفة في التحليل المالي.
وبالمثل، فإن الوديعة القابلة للاسترداد المدفوعة مقابل خدمة أو شراء رأسمالي قد لا تكون مماثلة لمصروفات التشغيل. ويتطلب سيناريو الشواغر توقيت المقبوضات والمدفوعات النقدية حتى عندما يتطلب التصنيف النهائي مزيدا من المراجعة.
لا تجبر كل التدفقات الخارجة على الصيانة لمجرد أن العقار فارغ.
اختبار فجوة أطول
قم بنقل إيصال الإيجار الأول المتوقع إلى شهر آخر. أضف التكاليف المستمرة لتلك الفترة وتحقق مما إذا كانت هناك أي تكاليف إعداد أو تحمل إضافية.
الاتفاقية الموقعة والدفع الفعلي هما مرحلتان مختلفتان. استخدم الشروط التعاقدية وتواريخ التسوية الواقعية بدلاً من افتراض أن العقار ممول بمجرد العثور على المستأجر.
تحدد ASIC MoneySmart تكاليف الشواغر والعقارات كمخاطر استثمارية ذات صلة. والرد العملي هو اختبار الآثار النقدية قبل حدوث فجوة. ASIC MoneySmart
افصل احتياطي العقار عن أموال الأسرة
قد يشمل الإجمالي الموحد المدخرات الشخصية الملتزمة بالفعل بالتزامات أخرى. لا تفترض أن كل النقود المرئية متاحة للإيجار.
إذا ساهم المالك بمبلغ مالي يتم تسجيل الحركة حسب ترتيب المنشأة. إنه ليس إيجارًا ولا ينبغي أن يؤدي إلى تحسين رقم الدخل التشغيلي للعقار.
بعد انتهاء الوظيفة الشاغرة، قم بتسوية التكاليف الفعلية مقابل السيناريو. لاحظ ما هي الافتراضات التي كانت منخفضة جدًا، أو مرتفعة جدًا، أو ببساطة تم تحديد توقيتها بشكل خاطئ. استخدم الأدلة لتحديث خطة الاحتياطي التالية بدلاً من الاحتفاظ بهدف عشوائي إلى الأبد.
احتياطي الشواغر ليس ضمانا ضد كل نتيجة. إنه حكم متعمد يعتمد على التكاليف التي ستستمر وحالة عدم اليقين التي اخترت اختبارها.