Lorsque le loyer cesse pendant une vacance, de nombreux coûts restent inchangés. Les remboursements du prêt, les frais de service, les assurances et l'entretien nécessaire peuvent se poursuivre pendant que la propriété est vide. Un plan de vacance utile commence par ces obligations continues plutôt que par un pourcentage générique du loyer annuel.
La question est de savoir de combien d’argent la propriété et le propriétaire ont besoin avant que le paiement du prochain locataire n’arrive réellement.
Construire un scénario de poste vacant daté
Supposons que les coûts en espèces continus s'élèvent à 1 100 par mois. Un poste vacant de deux mois nécessiterait 2 200. Le travail de préparation attendu ajoute 900, ce qui porte les besoins illustratifs à 3 100.
Si 1 800 est déjà réservé, l'écart est de 1 300. L'exemple n'est pas une prévision de l'inoccupation de votre propriété ou des coûts de réparation. Il montre comment relier les hypothèses à un besoin de financement.
Utilisez des contrats, des relevés de prêt et des devis réels dans la mesure du possible. Étiquetez clairement les travaux et les délais incertains.
Maintenir intactes les significations financières et opérationnelles
Le remboursement intégral du prêt fait partie des besoins de trésorerie, mais le principal et les intérêts ont toujours des objectifs différents dans l'analyse financière.
De même, un dépôt remboursable versé pour un service ou un achat en capital peut ne pas être assimilé à une dépense d'exploitation. Le scénario de vacance de poste nécessite le calendrier des encaissements et des paiements, même lorsque la classification éventuelle nécessite un examen plus approfondi.
Ne forcez pas chaque sortie de fonds à être entretenue simplement parce que la propriété est vide.
Testez un écart plus long
Avancez d’un mois la première quittance de loyer attendue. Ajoutez les coûts continus pour cette période et vérifiez si des frais de préparation ou de portage supplémentaires surviennent.
Un accord signé et un paiement effectif sont des étapes différentes. Utilisez les conditions contractuelles et des dates de règlement réalistes plutôt que de supposer que la propriété est financée dès qu'un locataire est trouvé.
ASIC MoneySmart identifie les coûts d'inoccupation et de propriété comme des risques d'investissement pertinents. La réponse pratique consiste à tester les implications en termes de trésorerie avant qu’un écart ne se produise. ASIC MoneySmart
Séparez la réserve de propriété de l'argent du ménage
Un total consolidé peut inclure des économies personnelles déjà engagées dans d’autres obligations. Ne présumez pas que tout l’argent visible est disponible pour la location.
Si le propriétaire apporte de l'argent, enregistrez le mouvement conformément à la disposition de l'entité. Il ne s'agit pas d'un loyer et ne devrait pas améliorer le résultat d'exploitation de l'immeuble.
Une fois le poste vacant terminé, rapprochez les coûts réels du scénario. Notez quelles hypothèses étaient trop basses, trop élevées ou simplement mal choisies. Utilisez les preuves pour mettre à jour le prochain plan de réserve plutôt que de conserver pour toujours un objectif arbitraire.
Une réserve de postes vacants ne constitue pas une garantie contre tous les résultats. Il s'agit d'une disposition délibérée fondée sur les coûts qui perdureraient et sur l'incertitude que vous avez choisi de tester.