Un immeuble locatif peut afficher un excédent d’exploitation tout en laissant beaucoup moins de liquidités après le versement hypothécaire. La différence vient souvent des coûts de financement et du remboursement du principal du prêt.
Appeler chaque version comme profit rend le rapport plus difficile à comprendre. Nommez le calcul et montrez ce qu’il comprend.
Construisez d’abord la vue opérationnelle
Supposons que le loyer mensuel soit de 1 800 et que les frais d'exploitation soient de 500. Le montant avant financement est de 1 300.
Le versement hypothécaire contient 600 d'intérêts et 400 de principal. Après les intérêts indiqués, le montant simplifié est de 700. Après le paiement intégral de l'hypothèque, il reste 300.
Ces trois chiffres répondent à des questions différentes. Aucun ne doit être automatiquement présenté comme bénéfice locatif imposable, ce qui peut nécessiter des ajustements supplémentaires en vertu des règles locales.
Considérez le principal comme une réduction de la dette
La composante principale 400 réduit le solde du prêt. Cela affecte les espèces, mais il ne s'agit pas du même type de coût que les intérêts 600 dans cet exemple.
Utilisez le relevé réel du prêteur pour déterminer le partage. Ne présumez pas qu'il reste constant et ne classifiez pas l'intégralité du paiement selon la description de la transaction de la banque.
Si le paiement comprend d'autres éléments, tels qu'une assurance ou des montants perçus au titre des impôts, identifiez-les séparément à l'aide des preuves pertinentes.
Inclure les coûts irréguliers sans double comptage des réserves
Les réparations, les charges annuelles et les vacances peuvent modifier considérablement le résultat en espèces. Construisez un plan daté pour les obligations connues et un scénario clairement étiqueté pour les obligations incertaines.
Transférer de l’argent vers une réserve de maintenance n’est pas une autre dépense de réparation. Le paiement effectif des réparations est un événement distinct. La réserve est toujours importante pour décider du montant d’argent réellement disponible à retirer de la propriété.
Les conseils d'ASIC MoneySmart en matière d'investissement immobilier mettent l'accent sur le fait de regarder au-delà du loyer vers les coûts et les risques associés. Un examen utile des loyers rend visibles les coûts continus et irréguliers. ASIC MoneySmart
Séparer les mouvements de propriétaires des performances de la propriété
Un apport du propriétaire peut financer une pénurie sans rentabiliser la location. Un retrait du propriétaire peut réduire les liquidités de la propriété sans créer de dépenses d'exploitation.
Enregistrez ces mouvements avec leur signification réelle et préservez la frontière entre l'entité foncière et le ménage. Dans le cas contraire, une injection de liquidités peut masquer une location sous-performante ou un retrait peut donner l’impression qu’une propriété saine est déficitaire.
Au moment de l’examen, indiquez clairement le résultat. La propriété a produit 1 300 avant financement, 700 après les intérêts déclarés et 300 après remboursement du principal du prêt, avant tout autre élément omis. Cette phrase est plus utile qu’un chiffre de profit inexpliqué.