空室中に家賃が停止しても、多くの費用は発生しません。物件が空になっている間も、ローンの支払い、サービス料、保険、および必要な維持費が継続される可能性があります。有用な空室計画は、年間家賃の一般的な割合ではなく、継続的な義務から始まります。
問題は、次のテナントの支払いが実際に届くまでに、不動産と所有者がどれだけの現金を必要とするかです。
日付付きの欠員シナリオを作成する
継続的な現金コストが月に 1,100 だとします。 2 か月の欠員の場合、2,200 が必要になります。予想される準備作業により 900 が追加され、例示的な要件は 3,100 になります。
1,800 がすでに予約されている場合、ギャップは 1,300 になります。この例は、不動産の空室や修繕費用の予測ではありません。仮定を資金需要に結びつける方法を示しています。
可能な限り実際の契約書、ローン明細書、見積書を使用してください。不確実な作業とタイミングを明確にラベル付けします。
資金調達と運営の意味をそのまま維持する
ローンの全額支払いは現金需要に属しますが、財務分析では元金と利息は依然として異なる目的を果たします。
同様に、サービスまたは資本購入に対して支払われた返金可能な手付金は、営業経費と同じではない場合があります。空室シナリオでは、最終的な分類でさらなる検討が必要な場合でも、現金の受け取りと支払いのタイミングが必要です。
物件が空であるからといって、すべての流出を強制的にメンテナンスに移さないでください。
長いギャップをテストする
最初の家賃の受け取り予定日をさらに 1 か月遅らせます。その期間の継続コストを加算し、追加の準備コストや維持コストが発生するかどうかを確認します。
署名された契約と実際の支払いは別の段階です。テナントが見つかったらすぐに不動産に資金が提供されると仮定するのではなく、契約条件と現実的な決済日を使用してください。
ASIC MoneySmart は、空室コストと不動産コストを関連する投資リスクとして特定します。実際的な対応策は、ギャップが生じる前に現金への影響をテストすることです。 ASIC MoneySmart
不動産の準備金を家計の現金から分離する
連結合計には、すでに他の義務に充てられている個人貯蓄が含まれる場合があります。目に見える現金がすべてレンタルに利用できると考えないでください。
所有者が資金を提供した場合は、事業体の取り決めに従って移動を記録します。これは家賃ではないため、不動産の営業利益の数字が改善されるはずはありません。
欠員が終了したら、シナリオに照らして実際のコストを調整します。どの仮定が低すぎたのか、高すぎたのか、あるいは単にタイミングを誤っていたのかに注目してください。任意の目標を永遠に維持するのではなく、証拠を使用して次の予備計画を更新します。
空室準備金はあらゆる結果を保証するものではありません。これは、継続的に発生するコストとテストすることを選択した不確実性に基づいた意図的な規定です。