Wanneer de huur stopt tijdens een leegstand, doen veel kosten dat niet. Leningbetalingen, servicekosten, verzekeringen en noodzakelijk onderhoud kunnen doorgaan zolang het pand leeg staat. Een nuttig leegstandsplan begint met die doorlopende verplichtingen en niet met een generiek percentage van de jaarhuur.
De vraag is hoeveel contant geld het pand en de eigenaar nodig hebben voordat de betaling van de volgende huurder daadwerkelijk binnenkomt.
Bouw een gedateerd leegstandsscenario
Stel dat de doorlopende contante kosten 1.100 per maand bedragen. Voor een vacature van twee maanden zou 2.200 nodig zijn. Het verwachte voorbereidende werk voegt 900 toe, waardoor de illustratieve vereiste op 3.100 komt.
Als 1.800 al gereserveerd is, is het gat 1.300. Het voorbeeld is geen prognose van de leegstand of reparatiekosten van uw pand. Het laat zien hoe je aannames koppelt aan een financieringsbehoefte.
Maak zoveel mogelijk gebruik van actuele contracten, leningafschriften en offertes. Label onzeker werk en timing duidelijk.
Houd de financierings- en operationele betekenissen intact
De volledige aflossing van de lening behoort tot de contante behoefte, maar de hoofdsom en de rente dienen nog steeds verschillende doeleinden in de financiële analyse.
Op dezelfde manier is een restitueerbare aanbetaling die is betaald voor een dienst of een kapitaalaankoop mogelijk niet hetzelfde als bedrijfskosten. Het leegstandsscenario vereist de timing van contante ontvangsten en betalingen, zelfs wanneer de uiteindelijke classificatie verdere beoordeling vereist.
Forceer niet elke uitstroom naar onderhoud, simpelweg omdat het pand leeg staat.
Test een langere tussenruimte
Verschuif de verwachte eerste huurbon nog een maand terug. Tel de doorlopende kosten voor die periode bij op en ga na of er extra voorbereidings- of draagkosten ontstaan.
Een ondertekende overeenkomst en een daadwerkelijke betaling zijn verschillende fasen. Gebruik de contractvoorwaarden en realistische afwikkelingsdata in plaats van ervan uit te gaan dat het onroerend goed gefinancierd is zodra er een huurder is gevonden.
ASIC MoneySmart identificeert leegstand en vastgoedkosten als relevante beleggingsrisico's. De praktische reactie is het testen van de financiële implicaties voordat er een gat ontstaat. ASIC MoneySmart
Scheid de reserve van het onroerend goed van het contante geld van het huishouden
Een geconsolideerd totaal kan persoonlijke spaargelden omvatten die al aan andere verplichtingen zijn vastgelegd. Ga er niet vanuit dat al het zichtbare contant geld beschikbaar is voor de huur.
Als de eigenaar geld bijdraagt, registreer dan de beweging volgens de entiteitsregeling. Het betreft geen huur en zou de bedrijfsopbrengsten van het onroerend goed niet moeten verbeteren.
Nadat de vacature is geëindigd, stemt u de werkelijke kosten af op het scenario. Merk op welke aannames te laag, te hoog of eenvoudigweg verkeerd getimed waren. Gebruik het bewijsmateriaal om het volgende reserveplan bij te werken in plaats van voor altijd een willekeurig doel vast te houden.
Een vacaturereserve is geen garantie tegen elke uitkomst. Het is een bewuste voorziening op basis van de kosten die zouden voortduren en de onzekerheid die u heeft gekozen om te testen.