Een huurwoning kan een exploitatieoverschot vertonen, terwijl er na de hypotheekbetaling veel minder contant geld overblijft. Het verschil komt vaak voort uit de financieringskosten en de terugbetaling van de hoofdsom van de lening.
Door elke versie winst te noemen, wordt het rapport moeilijker te begrijpen. Geef de berekening een naam en laat zien wat deze inhoudt.
Bouw eerst het bedrijfsaanzicht
Stel dat de maandelijkse huur 1.800 bedraagt en de exploitatiekosten 500. Het bedrag vóór financiering bedraagt 1.300.
De hypotheekbetaling omvat 600 rente en 400 hoofdsom. Na de aangegeven rente is het vereenvoudigde bedrag 700. Na de volledige contante hypotheekbetaling blijft 300 over.
Deze drie cijfers beantwoorden verschillende vragen. Geen ervan mag automatisch worden gepresenteerd als belastbare huurwinst, waarvoor mogelijk aanvullende aanpassingen nodig zijn op grond van lokale regels.
Behandel de hoofdsom als schuldvermindering
De hoofdcomponent 400 verlaagt het leningsaldo. Het heeft invloed op contant geld, maar het zijn niet dezelfde kosten als de 600 rente in dit voorbeeld.
Gebruik de feitelijke verklaring van de kredietverstrekker om de splitsing te bepalen. Ga er niet vanuit dat deze constant blijft en classificeer de hele betaling niet volgens de transactiebeschrijving van de bank.
Als de betaling andere componenten omvat, zoals verzekeringen of geïnde bedragen voor belastingen, identificeer deze dan afzonderlijk met behulp van het relevante bewijsmateriaal.
Neem onregelmatige kosten op zonder dubbeltellingsreserves
Reparaties, jaarlasten en leegstand kunnen het kasresultaat substantieel veranderen. Bouw een gedateerd plan voor bekende verplichtingen en een duidelijk geëtiketteerd scenario voor onzekere verplichtingen.
Het verplaatsen van geld naar een onderhoudsreserve is geen reparatiekosten. De daadwerkelijke reparatiebetaling is een aparte gebeurtenis. De reserve is nog steeds van belang bij het bepalen hoeveel contant geld daadwerkelijk beschikbaar is om uit het onroerend goed op te nemen.
De richtlijnen voor vastgoedbeleggingen van ASIC MoneySmart leggen de nadruk op het verder kijken dan alleen de huur, maar ook naar de daarmee samenhangende kosten en risico's. Een nuttig huuroverzicht maakt zowel lopende als onregelmatige kosten zichtbaar. ASIC MoneySmart
Scheid de bewegingen van eigenaren van de vastgoedprestaties
Een eigenaarsbijdrage kan een tekort financieren zonder de verhuur rendabeler te maken. Een terugtrekking door de eigenaar kan de contante waarde van onroerend goed verminderen zonder bedrijfskosten te creëren.
Registreer deze bewegingen met hun werkelijke betekenis en bewaar de grens tussen de eigendomsentiteit en het huishouden. Anders kan een geldinjectie een ondermaats presterende huurwoning verhullen, of kan een opname een gezond pand verliesgevend doen lijken.
Vermeld tijdens de beoordeling duidelijk het resultaat. Het onroerend goed produceerde 1.300 vóór financiering, 700 na de vermelde rente en 300 na terugbetaling van de hoofdsom van de lening, vóór eventuele andere weggelaten items. Die zin is nuttiger dan een onverklaard winstgetal.