يمكن لتقدير الممتلكات المنقح أن يؤدي إلى قفزة في مخطط القيمة الصافية. قد تكون هذه معلومات مفيدة، لكن الزيادة لا تتعلق بالإيجار المستلم أو الراتب المكتسب أو الأموال المتوفرة حديثًا في البنك.
تحتاج قيم العقارات إلى تاريخ وأساس ووصف صادق لعدم اليقين. وبدون هذه التفاصيل، يمكن للوحة المعلومات أن تحول التقدير إلى يقين مالي واضح.
فصل العقار عن تمويله
لنفترض أن العقار يقدر بـ 400,000 وأن رصيد القرض المرتبط به هو 250,000. الفرق البسيط هو 150,000 قبل النظر في الملكية أو تكاليف البيع أو الالتزامات الأخرى ذات الصلة.
يؤدي تقدير الممتلكات المعدل بمبلغ 420,000 إلى رفع هذا الفرق إلى 170,000 إذا لم يتغير القرض. تمثل الحركة 20,000 تغييرًا في التقييم، وليس دخل الإيجار.
يعتمد صافي القيمة على الأصول ناقص الالتزامات، لذلك يحتاج كلا الجانبين إلى سجلات حالية ومحددة بشكل مناسب. ASIC MoneySmart
سجل كيف تم الحصول على التقدير
إن التقييم الرسمي ورأي الوكيل والبيع المقارن وتقدير المالك هي أنواع مختلفة من الأدلة. حدد المصدر والتاريخ بدلاً من تقديمهما بشكل مؤكد.
لا تفترض أن تكلفة التجديد 20,000 تضيف تلقائيًا 20,000 إلى القيمة السوقية. النفقات النقدية والقيمة المقدرة للممتلكات هي حقائق منفصلة.
إذا كان العقار مملوكًا بشكل مشترك، يتم تطبيق أساس الملكية الموثقة. لا ينبغي أن يتضمن التقرير الشخصي قيمة العقار بالكامل تلقائيًا لأن شخصًا واحدًا قام بإدخاله.
أبقِ سيناريو البيع منفصلًا
القيمة الإجمالية المقدرة ليست هي نفسها صافي العائدات من البيع المكتمل. قد تعتمد النتيجة الفعلية على السعر الذي تم تحقيقه وتسوية التمويل وتكاليف المعاملات والقواعد المعمول بها.
تناقش إرشادات الاستثمار العقاري الخاصة بـ ASIC MoneySmart التكاليف والمخاطر المرتبطة بالعقارات. يجب ألا يتعامل سجل الأسرة مع القيمة المقدرة على أنها نقد متاح بدون عملية بيع. ASIC MoneySmart
استخدم المشورة المحلية المؤهلة لإجراء الحسابات القانونية أو الضريبية أو الخاصة بالمعاملات. لا تقم بتحويل تقدير لوحة القيادة العامة إلى نتيجة بيع موعودة.
التحديث دون إعادة كتابة أداء التشغيل
إيرادات الإيجار ومصروفات الممتلكات توضح النشاط التشغيلي. يؤثر أصل القرض على رصيد الدين. وتفسر تغيرات التقييم جزءا آخر من حركة الثروة.
يتيح لك إبقاء هذه التدفقات منفصلة معرفة ما إذا كان الإيجار ينتج النقد، وما إذا كان الدين ينخفض وما إذا كانت قيمة الأصول المقدرة قد تغيرت. ودمجها في رقم ربح واحد يفقد هذا التمييز.
قم بمراجعة التقييم على فترات زمنية متناسبة وبعد تقديم أدلة جديدة ذات معنى. التخمينات الأكثر تكرارًا لا تؤدي بالضرورة إلى سجل أفضل. غالبًا ما يكون التقدير المسمى جيدًا مع تاريخ واضح أكثر فائدة من الرقم المتغير باستمرار دون أي أساس يمكن الدفاع عنه.