Um imóvel alugado pode apresentar superávit operacional e deixar muito menos dinheiro após o pagamento da hipoteca. A diferença geralmente vem dos custos de financiamento e do reembolso do principal do empréstimo.
Chamar cada versão de lucro torna o relatório mais difícil de entender. Nomeie o cálculo e mostre o que ele inclui.
Construa primeiro a visão operacional
Suponha que o aluguel mensal seja 1.800 e os custos operacionais sejam 500. O valor antes do financiamento é de 1.300.
O pagamento da hipoteca contém 600 de juros e 400 de principal. Após os juros declarados, o valor simplificado é de 700. Após o pagamento integral da hipoteca em dinheiro, restam 300.
Essas três figuras respondem a perguntas diferentes. Nenhum deverá ser automaticamente apresentado como lucro de arrendamento tributável, o que poderá exigir ajustamentos adicionais ao abrigo das regras locais.
Trate o principal como redução da dívida
O componente principal 400 reduz o saldo do empréstimo. Afeta o dinheiro, mas não é o mesmo tipo de custo que os juros de 600 neste exemplo.
Use o extrato real do credor para determinar a divisão. Não assuma que permanece constante nem classifique todo o pagamento de acordo com a descrição da transação do banco.
Se o pagamento incluir outros componentes, como seguros ou valores cobrados de impostos, identifique-os separadamente usando as evidências relevantes.
Incluir custos irregulares sem dupla contabilização de reservas
Reparos, anuidades e vagas podem alterar substancialmente o resultado caixa. Construa um plano datado para obrigações conhecidas e um cenário claramente identificado para obrigações incertas.
Transferir dinheiro para uma reserva de manutenção não é outra despesa de reparo. O pagamento real do reparo é um evento separado. A reserva ainda é importante ao decidir quanto dinheiro está realmente disponível para sacar da propriedade.
A orientação de investimento imobiliário da ASIC MoneySmart enfatiza olhar além do aluguel, para os custos e riscos associados. Uma análise útil do aluguel torna visíveis os custos contínuos e irregulares. ASIC MoneySmart
Separar os movimentos do proprietário do desempenho da propriedade
Uma contribuição do proprietário pode financiar uma escassez sem tornar o aluguer mais rentável. A retirada do proprietário pode reduzir o caixa da propriedade sem criar despesas operacionais.
Registre esses movimentos com seu significado real e preserve a fronteira entre a entidade proprietária e o domicílio. Caso contrário, uma injecção de dinheiro pode disfarçar um aluguer de baixo desempenho ou uma retirada pode fazer com que uma propriedade saudável pareça deficitária.
No momento da revisão, declare o resultado claramente. O imóvel produziu 1.300 antes do financiamento, 700 após os juros declarados e 300 após o reembolso do principal do empréstimo, antes de quaisquer outros itens omitidos. Essa frase é mais útil do que um número de lucro inexplicável.