Quando o aluguel é interrompido durante uma vaga, muitos custos não param. Os pagamentos de empréstimos, taxas de serviço, seguros e manutenções necessárias podem continuar enquanto a propriedade estiver vazia. Um plano de vagas útil começa com essas obrigações contínuas, e não com uma porcentagem genérica do aluguel anual.
A questão é quanto dinheiro a propriedade e o proprietário precisam antes que o próximo pagamento do inquilino chegue.
Crie um cenário de vagas desatualizado
Suponha que os custos de caixa contínuos sejam de 1.100 por mês. Uma vaga de dois meses exigiria 2.200. O trabalho de preparação esperado acrescenta 900, elevando o requisito ilustrativo para 3.100.
Se 1.800 já estiver reservado, a lacuna será 1.300. O exemplo não é uma previsão de vacância ou custos de reparo do seu imóvel. Mostra como conectar suposições a uma necessidade de financiamento.
Use contratos, extratos de empréstimos e cotações reais sempre que possível. Rotule claramente o trabalho e o tempo incertos.
Mantenha intactos os significados financeiros e operacionais
O pagamento integral do empréstimo pertence à exigência de caixa, mas o principal e os juros ainda servem a propósitos diferentes na análise financeira.
Da mesma forma, um depósito reembolsável pago por um serviço ou compra de capital pode não ser o mesmo que uma despesa operacional. O cenário de vacância exige o momento dos recebimentos e pagamentos de caixa, mesmo quando a eventual classificação exige uma revisão mais aprofundada.
Não force todas as saídas para manutenção simplesmente porque o imóvel está vazio.
Teste uma lacuna maior
Adie o primeiro recibo de aluguel esperado em mais um mês. Adicione os custos contínuos desse período e verifique se surgem custos adicionais de preparação ou manutenção.
Um acordo assinado e um pagamento real são etapas diferentes. Use os termos contratuais e datas de liquidação realistas em vez de presumir que a propriedade será financiada assim que um inquilino for encontrado.
ASIC MoneySmart identifica custos de vacância e propriedade como riscos de investimento relevantes. A resposta prática é testar as implicações monetárias antes que ocorra uma lacuna. ASIC MoneySmart
Separe a reserva do imóvel do dinheiro da família
Um total consolidado pode incluir poupanças pessoais que já estão comprometidas com outras obrigações. Não presuma que todo o dinheiro visível está disponível para o aluguel.
Se o proprietário contribuir com dinheiro, registre a movimentação de acordo com o acordo da entidade. Não é aluguel e não deve melhorar o resultado operacional do imóvel.
Após o término da vaga, reconcilie os custos reais com o cenário. Observe quais suposições eram muito baixas, muito altas ou simplesmente inoportunas. Utilize as evidências para atualizar o próximo plano de reserva, em vez de manter uma meta arbitrária para sempre.
Uma reserva de vagas não é uma garantia contra todos os resultados. É uma disposição deliberada baseada nos custos que continuariam e na incerteza que você escolheu testar.