Wenn die Miete während eines Leerstands stoppt, bleiben viele Kosten bestehen. Kreditzahlungen, Nebenkosten, Versicherungen und notwendige Instandhaltungsarbeiten können fortgesetzt werden, solange die Immobilie leer steht. Ein sinnvoller Leerstandsplan beginnt mit diesen Dauerschuldverhältnissen und nicht mit einem allgemeinen Prozentsatz der Jahresmiete.
Die Frage ist, wie viel Bargeld die Immobilie und der Eigentümer benötigen, bevor die Zahlung des nächsten Mieters tatsächlich eintrifft.
Erstellen Sie ein Szenario mit veralteten Stellenangeboten
Angenommen, die laufenden Bargeldkosten betragen 1.100 pro Monat. Für eine zweimonatige Vakanz wären 2.200 erforderlich. Durch die erwarteten Vorbereitungsarbeiten kommen 900 hinzu, wodurch sich der illustrative Bedarf auf 3.100 erhöht.
Wenn 1.800 bereits reserviert ist, beträgt die Lücke 1.300. Bei dem Beispiel handelt es sich nicht um eine Prognose der Leerstands- oder Reparaturkosten Ihrer Immobilie. Es zeigt, wie Annahmen mit einem Finanzierungsbedarf verknüpft werden können.
Verwenden Sie nach Möglichkeit tatsächliche Verträge, Kreditabrechnungen und Angebote. Beschriften Sie unsichere Arbeiten und Termine deutlich.
Halten Sie die Finanzierungs- und Betriebsbedeutungen aufrecht
Die vollständige Kreditzahlung gehört zum Bargeldbedarf, Kapital und Zinsen dienen jedoch in der Finanzanalyse immer noch unterschiedlichen Zwecken.
Ebenso ist eine rückzahlbare Anzahlung für eine Dienstleistung oder einen Kapitalkauf möglicherweise nicht dasselbe wie eine Betriebsausgabe. Das Leerstandsszenario erfordert den Zeitpunkt der Geldeingänge und -zahlungen, auch wenn die endgültige Klassifizierung einer weiteren Überprüfung bedarf.
Zwingen Sie nicht jeden Abfluss in die Instandhaltung, nur weil das Grundstück leer ist.
Testen Sie eine längere Lücke
Verschieben Sie den erwarteten ersten Mietbeleg um einen weiteren Monat nach hinten. Addieren Sie die laufenden Kosten für diesen Zeitraum und prüfen Sie, ob zusätzliche Vorbereitungs- oder Transportkosten entstehen.
Eine unterzeichnete Vereinbarung und eine tatsächliche Zahlung sind verschiedene Phasen. Nutzen Sie die Vertragsbedingungen und realistischen Abrechnungstermine, anstatt davon auszugehen, dass die Immobilie finanziert ist, sobald ein Mieter gefunden ist.
ASIC MoneySmart identifiziert Leerstand und Immobilienkosten als relevante Investitionsrisiken. Die praktische Antwort besteht darin, die Auswirkungen auf die Liquidität zu testen, bevor eine Lücke entsteht. ASIC MoneySmart
Trennen Sie die Rücklage der Immobilie vom Bargeld des Haushalts
Ein konsolidierter Gesamtbetrag kann persönliche Ersparnisse umfassen, die bereits für andere Verpflichtungen gebunden sind. Gehen Sie nicht davon aus, dass das gesamte sichtbare Bargeld für die Miete zur Verfügung steht.
Wenn der Eigentümer Geld beisteuert, erfassen Sie die Bewegung gemäß der Unternehmensvereinbarung. Es handelt sich nicht um Miete und sollte das Betriebsergebnis der Immobilie nicht verbessern.
Gleichen Sie nach Ende der Vakanz die tatsächlichen Kosten mit dem Szenario ab. Beachten Sie, welche Annahmen zu niedrig, zu hoch oder einfach falsch waren. Nutzen Sie die Beweise, um den nächsten Reserveplan zu aktualisieren, anstatt ein willkürliches Ziel für immer beizubehalten.
Eine Leerstandsreserve ist keine Garantie für jedes Ergebnis. Es handelt sich um eine bewusste Bestimmung, die auf den weiterhin anfallenden Kosten und der Unsicherheit basiert, die Sie zum Testen gewählt haben.